یک وکیل دادگستری: مدعی‌العموم به پدیده داوری موسسات خاص در قراردادهای تنظیمی مشاورین املاک ورود نماید

تصویر پیش فرض

تصویر پیش فرض


وکیل حسن محمدی پیرامون درج شرط داوری در اسناد عادی تنظیمی در مشاورین املاک و معایب آن با روابط عمومی کانون وکلای دادگستری گیلان به گفت‌ و گو پرداخت.

وکیل محمدی در این باره گفت: قبل از هر توضیحی باید تعریفی از داوری داشته باشیم تا مشخص شود که منظور از داوری چیست!؟

داوری شیوه خصوصی حل و فصل خصومت (اختلاف) است که طرفین یا به موجب شرط و توافق ضمن قرارداد، یا به موجب توافق جداگانه و یا به موجب قانون شخص ثالثی را برای تعیین راه حل الزام‌آور و به منظور رفع اختلاف تعیین می‌کنند. در واقع داور، قاضی خصوصی در اختلاف بین طرفین است.

وی افزود: در چند سال اخیر و به طور خاص پس از تصویب قانون برنامه ششم توسعه، قوه قضاییه به موجب ماده ۱۱۶ قانون یادشده، مکلف شد که برای افزایش حل و فصل اختلافات از طریق داوری، ایجاد و توسعه نهادهای داوری و اعتمادسازی و ایجاد اقبال عمومی و حمایت از آن‌ها، تا پایان سال اول اجرای قانون برنامه، تمهیدات لازم را پیش‌بینی نماید. از این رو در سطح شهرستان و استان مشاهده می‌شود که موسسات داوری با مجوز و نظارت معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان گیلان فعالیت می‌کنند.

حسن محمدی مزایای ارجاع به اختلافات داوری را برشمرد و افزود:

مزایای ارجاع اختلافات به داوری عبارت‌اند از:

۱-‌‌ سرعت در رسیدگی ۲- قابلیت اجرای رای داور توسط دادگستری ۳- عدم الزام رعایت تشریفات آئین دادرسی ۴- هزینه کم‌تر نسبت به دادگاه ۵- قابلیت تراضی طرفین بر داور رسیدگی کننده به اختلاف.

محمدی اضافه کرد: اگر طرفین داور را بدون شناخت انتخاب کنند، چون رای داور قابلیت اجرا توسط دادگاه را دارد و نظارت دادگاه نیز بر رأی داور محدود به مقررات خاصی است، داور می‌تواند با سوء استفاده از اختیارات خود نه تنها مشکلی از طرفین کم نکند بلکه مشکلی نیز به مشکلات طرفین قرارداد یا یکی از آن‌ها بیفزاید. از این جهت انتخاب داور در قراردادها و به طور خاص قراردادهای املاک که امروزه دارای قیمت‌های سنگینی نیز هستند از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

این‌ وکیل دادگستری خاطرنشان کرد: به طور مثال یکی از اختیاراتی که در امر داوری، طرفین می‌توانند به داور تفویض نمایند «اختیار تمدید مدت داوری» است. حال اگر این اختیار را طرفین به داور بدهند، داور می‌تواند مدت داوری را به دفعات تمدید نماید و در نتیجه رسیدن خواهان به حق خویش را به تاخیر اندازد. در حالی که شاید اگر به دادگستری مراجعه می‌کرد با سرعت بیش‌تری به نتیجه می‌رسید. نمونه‌های دیگری نیز برای سوء استفاده داور از اختیارات وجود دارد؛ از این جهت انتخاب و تعیین داور در قراردادهای املاک از اهمیت قابل توجهی برخوردار است.

عضو اتاق داوری کانون وکلای دادگستری گیلان اضافه کرد: حدود دو الی سه سال است که در فرم‌های قرارداد مشاورین املاک سطح استان شرط داوری به صورتی چاپی پیش‌بینی شده که به موجب آن طریقه حل و فصل اختلاف بین طرفین داوری تعیین شده است که شرط داوری را بدون ذکر نام داور در قرارداد چاپ نموده‌اند تا تکمیل آن و تعیین داور به تراضی طرفین باشد؛ لکن آن‌چه واقع می‌شود این است که بعضی از تنظیم‌کنندگان قرارداد که می‌توانند مشاور املاک یا متصدی نمایشگاه خرید و فروش خودرو باشند، اسامی بعضی از موسسات داوری را به دلخواه خود یا به جهت این‌که موسس یا مدیر آن موسسه، رئیس اتحادیه یا معاون اتحادیه آن صنف است در محل نقطه‌چین ذکر می‌کنند. این در حالی است که طرفین هیچ شناختی از آن‌ها و داوران آن موسسه ندارند و در بعضی از موارد طرفین تا پیش از وقوع اختلاف و مراجعه به دادگاه یا وکلای دادگستری از وجود شرط داوری و تعیین داور و تاثیر آن بر قرارداد مطلع نیستند و زمانی که اختلاف حادث می‌شود و به وکلای دادگستری یا مستقیما به دادگاه مراجعه می‌کنند از وجود شرط و آثار آن مطلع می‌شوند.

آن‌چه در این بین حائز اهمیت است نقش مشاورین املاک و تنظیم کنندگان این قراردادها است که علی‌القاعده می‌بایست طرفین را از تمامی شروط مندرج در قرارداد مطلع نمایند. هرچند ظاهر این است که طرفین با امضای قرارداد از تمام مفاد آن مطلع شده‌اند لکن آن‌چه که در اکثر قراردادها اتفاق می‌افتد آن است که طرفین صرفا در خصوص نحوه پرداخت ثمن و تحویل گرفتن ملک و داشتن یک سری از خصوصیات ملک به قرارداد توجه می‌کنند و از تعیین داور و آثار شرط داوری در زمان تنظیم قرارداد مطلع نمی‌شوند؛ این وظیفه مشاور املاک یا تنظیم کننده قرارداد است که آثار داوری و انتخاب داور را برای طرفین بیان نماید؛ لکن در این بین بعضی از اشخاص از نفوذ و ارتباط خود با اتحادیه‌ها یا با بعضی از مشاورین املاک استفاده می‌کنند تا نام آن‌ها یا مؤسسات آن‌ها در قراردادهای تنظیمی به عنوان داور ذکر شود تا از هزینه داوری مأخوذه از طرفین قرارداد بهره‌مند گردند که به نظر مصداق بارز رانت اقتصادی است چرا که در عالم اقتصاد افراد نه بر اساس شایستگی و نیاز خود، بلکه تنها بر‌اساس روابط (شخصی، حزبی، فامیلی) صاحب منفعت می‌شوند. به ‌خوبی مشخص است تحت این شرایط چه بلایی بر سر دعاوی و حقوق مردم می‌آید؛ لذا در جهت حفظ حقوق عامه ضرورت دارد که دادستان انقلابی استان نیز در جهت جلوگیری از سوء استفاده سودجویان و احقاق حقوق عامه و جلوگیری از ورود ضرر به مردم به این موضوع ورود نمایند.

وکیل محمدی ادامه داد: به طور مثال یکی از ویژگی‌های داوری داشتن هزینه کمتر نسبت به مراجعه به دادگاه‌ است؛ در حالی که بعضی از این موسسات بدون توجه به این ویژگی داوری، حق الزحمه داوری را بر اساس نرخ روز املاک یا قیمت مندرج در قرارداد مورد اختلاف محاسبه می‌کنند که بسیار مبالغ کلانی برای رسیدگی به یک پرونده محسوب می‌شود. به طور مثال در پرونده‌ای اگر خواهان به دادگاه مراجعه کند هزینه دادرسی حدودا ۲ الی ۳ میلیون تومان محاسبه می‌شود اگر همان پرونده در این موسسات مطرح شود بین ۱۰ الی ۲۰ میلیون تومان هزینه داوری اخذ خواهد شد. از این جهت مردم و مراجعین بسیار متضرر خواهند شد و این بر خلاف هدف قانون‌گذار و قوه قضائیه یعنی همان تسهیل دسترسی مردم به خدمات قضائی و اعتماد سازی، است.

این عضو کانون وکلای دادگستری گیلان گفت: بعضی از این اشخاص یا موسسات با صدور برخی از آرا ضمن خارج شدن از بی‌طرفی نه تنها اختلافات طرفین را حل نمی‌کنند بلکه با سوء استفاده از اعتماد به اختلافات طرفین دامن زده و آن ها را گسترش می‌دهند و در نهایت متضرر از رای داور می‌بایست به دادگاه مراجعه کند تا پس از ابطال رای داور، بتواند به حق خویش دست یابد که این امر موجب تحمیل هزینه گزاف به مردم می‌شود. لذا اصولا درج چنین شرطی با این وضعیت اجرا به نظر بر خلاف مصلحت مردم است.

وی افزود: از سوی دیگر در بعضی از قراردادها به صورت چاپی مشاورین املاک نیز به عنوان داور تعیین شده‌اند در حالی‌ که بعضی از مشاورین املاک هیچ‌گونه اطلاعاتی در خصوص داوری و آثار آن و نحوه رسیدگی و صدور رأی ندارند که در نهایت به جهت عدم رعایت مقررات داوری، رای داور توسط دادگاه باطل می گردد و ذی حق ناچار به مراجعه به دادگاه می‌شود که این امر صرفا موجب اطاله دادرسی و تحمیل هزینه گزاف به مردم می گردد. لذا در این حالت نیز بیشترین ضرر از درج چنین شرطی در قرارداد به خریدار و فروشنده می‌رسد و مشاور املاک علاوه بر دریافت حق الزحمه برای تنظیم قرارداد، حق الزحمه‌ای جداگانه برای صدور رای داوری نیز دریافت می‌کند.

وکیل محمدی در تشریح موسّع داوری ادامه داد: داوری به مثابه قضاوت است و امری کاملا تخصصی است و اشخاصی که سواد و اطلاعات حقوقی کافی ندارد نباید به عنوان داور تعیین شوند؛ چرا که وقایع و اعمال حقوقی هر کدام آثار خاص خود را دارد. به طور مثال فسخ قرارداد یا انفساخ قرارداد یا اقاله قرارداد هر یک اثرات خاص خود را دارند که تشخیص آن‌ها از یکدیگر و تشخیص آثار آن‌ها در قراردادها و توافقات بین افراد، مستلزم داشتن اطلاعات و تخصص حقوقی است از این جهت ضرورت دارد که مردم به انتخاب داور در قراردادهای خویش بسیار توجه کنند تا پس از اینکه دچار اختلاف با طرف قرارداد خویش گردیدند بتوانند از مزایای داوری بهره‌مند شوند. پیشنهاد می‌کنم تا جهت جلوگیری از چنین اقداماتی حضور وکلا در تنظیم قراردادهای املاک الزامی گردد که این امر قطعا موجب کاهش چشم‌گیر تعداد پرونده‌های دادگستری و موجب پیشگیری از وقوع جرم و پیش‌گیری از وقوع هرگونه اختلاف بین متعاملین می‌شود.

این وکیل دادگستری در پایان اضافه کرد: با وضعیت موجود، مردم باید در درج شرط داوری در قراردادهای خود دقت بیش‌تری داشته باشند و صرفا افراد یا موسسات و کانون هایی را به عنوان داور انتخاب کنند که از اعتبار و تخصص کافی در این امر برخوردار هستند. کانون‌های وکلای دادگستری با سابقه‌ای بیش از نیم قرن از قدیمی‌ترین و معتبرترین نهادهای مردمی در کشور است که با توجه به عضویت وکلای متخصص در زمینه قراردادها و اختلافات حقوقی و همچنین عضویت وکلای دارای سابقه قضایی در آن، به نظر معتبر‌ترین نهاد برای انتخاب به عنوان داور در قراردادهای افراد است که به طور خاص کانون وکلای دادگستری گیلان نیز در این راستا قدم برداشته و اتاق داوری کانون وکلای دادگستری گیلان آمادگی حل و فصل اختلافات مردم را با استفاده از داوران مجرب و مورد اعتماد و متخصص را دارد.

خدمات الکترونیک