احداث اعیان برروی زمین غیر بالاخص اراضی مورداجاره با رضایت مالک زمین، موجب ایجادحق ثبت اعیان وصدوروتسلیم سندمالکیت اعیان به نام صاحب اعیان میگردد،زمین های موقوفه تحت تصدی متولیان منصوب واقف ویا سازمان اوقاف که به قصد احداث مسکن توسط اشخاص اجاره می شده معمولاً درعقداجاره ازطرف موجر (اعم از مالک درمورداملاک اشخاص یا متولی وقف درمورداراضی موقوفه) به مستأجراجازه داده میشد تا به هزینه خود درزمین مورداجاره احداث اعیان خانه یا محل کسب بنماید وچنانچه بین طرفین قرارداد اجاره رسمی تنظیم میشد، دارنده رسمی حق احداث اعیان پس از احداث اعیان مذکور ازاداره ثبت اسنادواملاک درخواست ثبت اعیان وصدورسندمالکیت آن را به نام خودمیکرد واداره ثبت مربوط طبق ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ مکلف بود بارعایت تشریفات قانونی نسبت به ثبت اعیان احداثی متقاضی در زمین ثبت شده مالک، به نام متقاضی دردفتراملاک وصدوروتسلیم سندمالکیت اعیان به نام متقاضی اقدام نماید. باتوجه به اینکه اجاره عقدی است بامدت معین ومعمولاً یک یا چندساله ولیکن اعیان احداثی مستأجر باتوجه به نوع مصالح بکاررفته دراحداث آن با انقضای مدت اجاره میتوانست تا سالها بعدازانقضای مدت اجاره باقی بماند که البته ماده ۵۰۴ قانون مدنی دراین خصوص تعیین تکلیف کرده است .
این نوشتارکوششی است برای یافتن پاسخ به این پرسش که آیا با وجود رضایت اولیه مالک زمین برای احداث اعیان توسط مستأجر وتعلق اعیان احداثی به سازنده آن، درصورت معدوم شدن اعیان موردثبت، حق احداث مجدد اعیان درهمان زمین برای مالک اینگونه اعیان استمرارمی یابد یا خیر؟
ابتدا بررسی موادی ازمقررات ثبت درخصوص تجویز احداث اعیان درزمین غیر وصدورسندمالکیت آن ضروری است:
- ماده۹ قانون ثبت مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰مقررمیدارد: درنقاطی که اداره ثبت موجوداست ازتاریخ اجرای این قانون ودرسایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت وزارت عدلیه، حوزه هراداره یادایره ثبت را به چندناحیه تقسیم کرده وبه ثبت کلیه اموال غیرمنقول واقعه در هرناحیه اقدام می کند. بدیهی است که دراینگونه موارد ضروری است متقاضی ثبت اعیان ، قراردادرسمی منعقده فیمابین خود ومالک زمین را (که متضمن واگذاری حق احداث اعیان ازطرف مالک زمین به متقاضی ثبت اعیان واقرار مالک زمین مبنی براینکه اعیان احداثی مأذون، متعلق به خوداوست) ارائه کند،کما اینکه مشمولین مواد۲۷ و۳۲ قانون ثبت درزمان دادن اظهارنامه ثبت ملک، مکلف به ارائه مستندقانونی داشتن سمت قانونی میباشند.
- ماده ۲۱ قانون ثبت مقررمیدارد پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک دردفتراملاک ثبت شده وسندمالکیت مطابق ثبت دفتراملاک داده می شود.
- ماده۲۲ قانون ثبت مقررمیدارد همین که ملکی مطابق قانون دردفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده ویاکسی که ملک مزبور به اومنتقل گردیده واین انتقال نیز دردفتراملاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور ازمالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهدشناخت.
- ماده۱۰۴مکررآئین نامه قانون ثبت اسنادواملاک مصوب ۱۳۱۷با اصلاحات والحاقات بعدی، مقررمیداردچنانچه پس ازثبت ملک دردفتر املاک، مالک آن به موجب سندرسمی قرارداد نماید که بالنتیجه اعیان احداثی درآن ملک به ملکیت طرف قرارداد مجاز دراحداث اعیانی بوده مستقرگردد، خلاصه سند قرارداد اورا باید درستون انتقالات سندمالکیت وذیل ثبت ملک قیدنمود ومالک اعیانی پس ازانجام عمل میتواند سندمالکیت آن را ازاداره ثبت بخواهد، اداره ثبت، وقت معاینه محل وتعیین حدود وحقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه ومجاورین اخطار مینماید ودروقت مقررصورتمجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد بادریافت حق الثبت انتقال، سند مالکیت اعیانی را صادر خواهدنمود ودرصورت بروز اختلاف وارائه گواهی رجوع به دادگاه ازتاریخ تنظیم صورتمجلس، تاسی روز، ازصدورسند مالکیت تا صدورحکم نهایی خودداری می شود. بنابراین صدورسندمالکیت اینگونه اعیان فرع براذن مستند به سندرسمی مالک زمین ووجود اعیان احداثی مأذون درزمین مالک است. شورای عالی ثبت در مورخه ۱۹/۱۱/۱۳۴۶ چنین رأی داده است« قبول تقاضای ثبت اعیان ملک ثبت شده بدون اجازه مالک صحیح نبوده وباطل است». نقل از صفحه۴۶۶کتاب آراء شورزای عالی ثبت وشرح آن تألیف دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی چاپ سوم ۱۴۰۰ انتشارات گنج دانش.
درقانون ثبت اسنادواملاک درموردثبت اعیان احداثی درزمین متعلق به غیر نصی مشاهده نمیشود ولیکن باتوجه به عموم واطلاق عبارت «کلیه اموال غیرمنقول» درماده ۹ قانون ثبت ، اصل براین است که هرکس ازمالک زمین بموجب قرارداد یا اقرارنامه رسمی متضمن اینکه سازنده اعیان مجازبه احداث آن بوده درنتیجه مالک اعیان احداثی درزمین وی میباشد،مجازبوده درزمان ثبت عمومی طبق مقررات قانون ثبت اظهارنامه برای ثبت اعیان بدهدتا وفق مقررات، پس ازطی تشریفات قانونی سندمالکیت اعیان احداثی به نام وی صادرشود، بدیهی است که دراینگونه مواردضروری است متقاضی ثبت اعیان قرارداد رسمی منعقده فیمابین خود ومالک زمین (که متضمن واگذاری حق احداث اعیان ازطرف مالک زمین به متقاضی ثبت اعیان واقرار مالک زمین مبنی براینکه اعیان احداثی مأذون، متعلق به سازنده است) ارائه کند،کما اینکه مشمولین مواد۲۷ و۳۲ قانون ثبت درزمان دادن اظهارنامه ثبت ملک، مکلف به ارائه مستندقانونی داشتن سمت قانونی میباشند.شایان توجه است که ماده ۱۰۴ مکررآئین نامه مرقوم، مقرر میدارد اداره ثبت باوصول درخواست ثبت اعیان، وقت معاینه محل وتعیین حدود وحقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه ومجاورین اخطارمینماید ودروقت مقرر صورتمجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد بادریافت حق الثبت انتقال، سندمالکیت اعیانی را صادر خواهدنمود، بنابراین محرز است که اداره ثبت پس ازاحراز وجود اعیان ادعایی اقدام به صدورسندمالکیت آن خواهدنمود، به عبارت دیگر وجوداعیان ادعایی در محل موردنظر موجب صدورسندمالکیت میگردد وصرف وجودسندمالکیت اعیان در ید کسی بعداز انهدام اعیانی مذکوردلالت بروجودحق اعیان درزمان بعداز پایان مدت اذن درتصرف ندارد وصاحب اعیان منهدم شده موضوع سندمالکیت اعیان مجاز به ایجاداعیان جدیدنخواهدبود کمااینکه مرحوم استاد دکترسیدحسن امامی درموردغرس اشجار درزمین مورداجاره براین نظرهستند که چنانچه درخت خشک شود مستأجر مأذون درغرس درخت حق ندارد درخت جدیدبه جای آن بنشاند زیرا این امردرختکاری است ودرخارج از مدت اجاره چنین حقی به اوداده نشده مگراینکه عرف محل خلاف آن را اقتضا نماید.
اراضی موقوفه اعم ازاینکه قبل از تصویب قانون ثبت اسنادواملاک در۱۳۱۰ وقف شده وتحت تصدی متولی قرارداشته وتوسط متولی تقاضای ثبت شده واسنادمالکیت آنها تحت عنوان موقوفه صادرشده ویا اینکه ابتدا توسط مالکان تقاضای ثبت شده وپس ازاجرای عملیات ثبت منجربه صدوروتسلیم اسنادمالکیت آنها به نام متقاضیان شده وسپس توسط مالکین آنها وقف شده باشد، درسطح وسیع توسط متولیان موقوفات ویا سازمان اوقاف با حق احداث اعیان(مسکونی یا تجاری) به اشخاص اجاره داده شده وبسیارمشاهده شده که صاحبان اینگونه اعیانات مبادرت به انتقال اعیان احداثی به غیرنموده وانتقال گیرندگان بارجوع به متولی یاسازمان اوقاف اقدام به عقدقرارداد اجاره زمین مقراعیان ابتیاعی می نمایند.
- ماده ۵۰۴ قانون مدنی مقررمیدارد« هرگاه مستأجربه موجب عقداجاره مجازدربنا یا غرس بوده موجرنمیتواندمستأجررا به خراب کردن یا کندن آن اجبارکند وبعداز انقضای مدت اگر بنا یا درخت درتصرف مستأجر باقی بماندموجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت واگر درتصرف موجرباشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت. این ماده ازقانون مدنی، حاکم بررابطه مستأجران اراضی موقوفه حسب مورد با متولیان وقف ویاسازمان اوقاف درمورد زمینهایی است که با اذن احداث بنای مسکونی وتجاری اجاره داده شده است. پرسش اساسی این است که آیا اذن احداث بنا توسط مسـأجر محدودبه مدت اجاره است یا به دوران بعدازانقضای مدت اجاره تسری مییابد.
طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی « دراجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است. وطبق ماده ۴۹۴ همان قانون عقداجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود ومعمولاً درقراردادهای اجاره طرفین به توافق تصریح میکنند که مستأجر مکلف است درپایان مدت اجاره مورداجاره راتخلیه کرده وتحویل موجرنمایدو نیز برای انجام این تعهد ضمانت اجرا تعیین میشود.
دراینجا این پرسش مطرح میگردد: آیادادن اذن احداث بنا یاغرس اشجار ازطرف موجر به مستأجر برای مسـأجر ایجادحق دائمی کرده است یاخیر؟ طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود، باتوجه به این تعریف قانونی ازعقداجاره مسلم است که منافع مورداجاره فقط درمدت اجاره به مستأجرتعلق گرفته وباشرط الزام مستأجربه تخلیه وتحویل مورداجاره درپایان مدت اجاره درقرارداد اجاره، بعدازانقضای مدت اجاره مستأجر حق ادامه تصرف درعین مستأجره را ندارد به همین علت است که مقنن درماده ۴۹۴ برای مدت زمان تصرف عین مستأجره بعداز پایان مدت اجاره توسط مستأجر، موجررا مستحق دریافت اجرت المثل دانسته است درحالیکه میدانیم آنچه که موجب الزام متصرف به پرداخت اجرت المثل ملک میشود تصرف غاصبانه است.( اگر پذیرفته شود که با تحقق عقداجاره مستأجر درعین مستأجره دارای حق انتفاع درمدت اجاره شده است، طبق ماده۵۱ قانون مدنی درصورت انقضای مدت، این حق انتفاع زایل شده است.) استاد مرحوم دکترسیدحسن امامی درتوضیح ماده ۵۰۴ قانون مدنی درجلد دوم کتاب حقوق مدنی( صفحه ۶۰) درمورد غرس اشجارتوسط مستأجر مأذون نوشته اند( درصورتیکه درختان غرس شده درزمین ازقبیل چنار، تبریزی، بید وامثال آن باشد که پس از قطع دوباره میروید، مادام که ریشه آن باقی است مالک نمیتواند مستأجررا مجبور به کندن ریشه بنماید وچنانچه بعضی ازآنها خشک شودمستأجر حق ندارد درخت جدید بجای آن بنشاند زیرا این امردرختکاری است وخارج از مدت اجاره چنین حقی به اوداده نشده مگر اینکه عرف محل خلاف آن را اقتضا نماید) درادامه همین بحث درصفحه ۶۱ همان کتاب نوشته اند ( باتعارض ضرر مستأجر« درصورت کندن کشت»وضررمالک « درصورت ابقای کشت» هردوساقط میگردند ومالک میتواند هرگونه تصرفی درملک خودبنماید ، دراین صورت موجرباید خسارت مستأجر را که ازکندن محصول به اومتوجه میشودبپردازد) استاد حقوق مرحوم دکترناصرکاتوزیان درصفحه۳۱۹کتاب حقوق مدنی معاملات معوض- عقودتملیکی چاپ سوم آبانماه ۱۳۶۳ انتشارات بهنشر نوشته اند ( حق مستأجر محدودبه مدت اجاره است وباقی گزاردن آن بدون رضایت مالک با حق مالکیت او منافات دارد وتنها درصورت سوء استعمال حق یا خطای موجر می توان اورا به پرداخت خسارت مستأجر محکوم کرد.
حاصل بحث اینکه اذن موجر برای احداث بنا واخذسندمالکیت اعیان احداثی توسط مستأجر درزمین مورداجاره محدود به مدت اجاره است وبا انقضای مدت اجاره، ادامه تصرفات مستأجر درصورت درخواست موجر وعدم تخلیه وتحویل مورداجاره توسط مستأجر، موجب تبدیل یدامانی وی به ید غاصبانه میشود دراین صورت چنانچه مستأجر زمین مورداجاره که با اذن مالک زمین، ومالک شدن آن اقدام به اخذسندمالکیت اعیان احداثی خویش کرده است اذن ادامه تصرف نداشته وندارد. بدیهی است درصورتی که اعیان احداثی اولیه مستأجر مأذون به علت فرسودگی ویاهرعلت دیگری تخریب ومنهدم شده باشد مستأجرحق تجدیدبنا نخواهدداشت وسندمالکیت اعیان احداثی سابق وی بلاموضوع شده که لزوماً باید ابطال گردد بدین توضیح:
استادحقوق مرحوم دکترسیدحسن امامی درکتاب حقوق مدنی جلد۴ چاپ ۲۵ سال۱۳۹۸انتشارات اسلامیه صفحه ۲۰ درتعریف حقوق نوشته اند: حق مفهوم بسیطی است که درذهن تصورمیشود ولی برای آنکه درخارج موجودگردد باید دوطرف باشد که بین آنها رابطه حقوقی اعتبارشود وقوه مادی ازآن حمایت بنماید، بنابراین حق دارای چهاررکن می باشد:
- دارنده حق
- موضوع یاموردحق
- رابطه بین دارنده حق وموضوع حق
- جزاء
آنگاه برای روشن شدن امر، مثالی ازهریک ازحق عینی وحق دینی بیان کرده ودرتوضیح حق عینی نوشته اند: حق عینی، حق مالکیت را که کاملترین حق عینی است بدین شرح متذکر گردیده اند:
ارکان چهارگانه حق مالکیت عبارتنداز:
- مالک یادارنده حق = واو کسی است که نسبت به شیء خارج حق مالکیت دارد.
- ملک یا موضوع حق= وآن مالی است که دارنده حق نسبت به آن حق مالکیت دارد.
- رابطه حقوقی= رابطه حقوقی عبارت است ازوضعیت تصوری است بین دارنده حق وموضوع آن که به اعتباردارنده مالکیت وبه اعتبار موضوع ملکیت نامیده می شود، رابطه حقوقی امر اعتباری ورکن اساسی حق میباشد که مقنن آن را فرض ومحترم شناخته است حق عینی درمقابل تمامی افراد است یعنی تمامی افراد مکلفند که به آن احترام بگذارند لذا دراثراین امردارنده حق عینی، حق تعقیب نسبت به مال خودرا دارد ونزد هرکس که آن را بیابد میتواند بخواهدکه آن را به اورد نماید. درحق عینی طرفین حق عبارت از دارنده حق ازیک طرف وتمامی افرادجامعه ازطرف دیگر میباشند.
- جزاء= وآن عبارت ازحمایتی است که قوه مجریه ازدارنده حق مینماید، حمایت ازحق عینی بردونوع است یکی حفظ ونگهداری ازآن تا دیگری نتواندتجاوزبه حق کند وتعدی روادارد ومال موردحق را ازتصرف مالکش خارج نماید ودیگراجبار به رفع تجاوز درصورتی که دیگری به حق مزبور تجاوزنموده ویا آن را ازتصرف دارنده آن خارج کرده باشد. مثلاً هرگاه کسی ملک دیگری را غصب کندمالک می تواند به مقامات صالحه مراجعه نماید، مقامات مزبور آن مال را ازغاصب گرفته وبه مالک می دهند وچنانچه تلف شده باشد مثل یاقیمت آن را از اوخواهندگرفت.
باتوجه به تعریف حق وارکان آن فقدان هریک از ارکان حق موجب زوال آن حق است لذا بامنهدم ومعدوم شدن موضوع سندمالکیت صادره به نام سازنده اعیان ، سندمالکیت صادره بلاموضوع شده وبقای آن خود منشأ اختلاف وفساداست چون مخل به حق مالکیت مسلم مالک زمین است که زمانی باحسن نیت وچه بسا به قصدمساعدت به مسـتأجر، اذن احداث اعیان درملک خویش را به وی داده است. بدین ترتیب محرز ومسلم است سندمالکیت اعیان تا زمانی میتواند موجودباشد که ملک موردثبت وبه عبارت دیگر « ملک یا موضوع حق» موجودباشد وبا ازبین رفتن ملک یاموضوع حق که اعیان احداثی است، بقای سندمالکیت اعیان معدوم، توجیه منطقی وحقوقی ندارد، زیرا ازابتدا جوازصدورسندمالکیت اعیان، فرع بروجود اعیان بوده) کمااینکه درمورد زمینهایی که توسط دولت یا شهرداری ها طبق قانون برای اجرای طرح های عمومی وعمرانی تملک میشود وازمالکیت مالکین سابق خارج میگردد، اداره ثبت باصدورسندمالکیت جدیدبه نام دولت یاشهرداری سندمالکیت قبلی را باطل وپیوست پرونده ثبتی میکند زیرا رکن رابطه حقوقی مالک وملک ازبین رفته است، وهکذادرخصوص اراضی ثبت شده اشخاص که طبق قانون ملی شدن جنگلها ومراتع، ملی اعلام واسنادمالکیت آنها به نام دولت صادرمیشود ویا اراضی مشمول مقررات اصلاحات ارضی که به زارعین صاحب نسق منتقل گردیده بدین نحوعمل میشود.درتمامی این موارد، با ملی شدن ملک ویا انتقال به زارعین صاحب نسق رابطه حقوقی ملک موضوع اسنادمالکیت با دارنده سندمالکیت قطع ومنتفی شده وبقای سندمالکیت درید مالک سابق فاقدتوجیه منطقی وحقوقی است.
* صادق هژیر – وکیل دادگستری
