دکتر سید حسین وکیلی کارشناس رسمی دادگستری در امورثبتی نوشت : تدوین کنندگان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در ماده سه این قانون، سه نام برای اشخاصی که در معاملات املاک (تاقبل از تنظیم سند رسمی) دخیل می باشند، به کار برده و بیان نموده است که «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی هستند”.به این ترتیب، از نظر قانونگذار، دو قشر “مشاوران املاک” و “بنگاههای معاملات ملکی” بعنوان زیر مجموعه های «دلالان» شناخته شده اند. اما آیا این تقسیم بندی با واقعیت نظام حقوقی و صنفی جاری در کشور سازگار است ؟
برابر ماده ۳۵۵ قانون تجارت مصوب ۱۳۱۱ «دلال» کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند. و طبق ماده ۱ قانون راجع به دلالی مصوب سال ۱۳۱۷، تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است که بموجب ماده ۲ آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب ۱۳۱۹، این پروانه باید از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می شده است. امادر قوانین بعدی از جمله مواد ۲۷ و ۲۸ قانون نظام صنفی مصوب ۱۳۸۲ و اصلاحات و الحاقات بعدی، در حال حاضر پروانه دلالی جدای از پروانه کسب برای شاغلین در امور املاک، صادر نمی‌شود؛ لذا اگر چه نتیجه عمل متصدیان بنگاه املاک دلالی محسوب می شود، اما باید مواد ۱و۹ قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷ را منسوخ ضمنی تلقی نمود زیرا شغلی باعنوان دلالی املاک دیگر وجود خارجی ندارد.( قسمت آخر نظریه شماره ۷/۹۹/۳۸۰ تاریخ ۱۳۹۹/۰۶/۰۵ اداره حقوقی قوه قضائیه نیز موید همین نکته است) در نتیجه، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از شغلی یاد کرده است که فاقد هرگونه جایگاه در نظام حقوقی فعلی و بدون پروانه رسمی در این زمینه است.
واژه “بنگاه”، فقط در متون اقتصادی به چشم می خورد، این عبارت به مفهوم مجموعه ای است که در آن خدمات یا کالا ارائه می شود. حال اگر این مجموعه ، تحت عناوینی چون شرکت، موسسه و غیره به ثبت برسد، بعنوان یک شخصیت حقوقی تلقی می شود والا نام یک مکان خواهد بود. بنا بر این، بنگاه معاملات املاک که فاقد شخصیت حقوقی می باشد و در آرای متعددی از سوی مراجع قضائی، دعاوی علیه بنگاه به همین دلیل رد شده است، صرفا یک مکان (اعم از مغازه یا آژانس یا دفتر شرکت) می باشد .پس نمی توان آن را زیر مجموعه دلال نامید. چراکه مکان فاقد عمل است. شاید با اغماض بتوان پذیرفت که منظور تدوین کنندگاه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات از عبارت «بنگاه» همان “متصدی بنگاه املاک” بوده است که عمل دلالی انجام می دهد.
واژه مشاور نیز جای تامل دارد. در تعاریف کلاسیک، مشاور املاک فردی است که در آژانس های املاک (بنگاه املاک) فعالیت می کند و به مشتریانی که مایل به خرید یا فروش ملک هستند، پیشنهاد و مشاوره ارائه می دهد. بنا بر این جدا کردن “مشاور املاک” از “بنگاه املاک” و مستقل تلقی کردن این شغل، با واقعیت جامعه سازگاری ندارد و کوچکترین ضرر آن، به رسمیت شناختن اشخاص فاقد پروانه «بنگاه» است که بدون داشتن مکان مشخص و بدون پرداخت حتی یک ریال مالیات و عوارض، با شکلی که اصطلاحا ((سرپا)) نامیده می شود، درآمد سرشاری به جیب می زنند. به همین دلیل به این قشر دسترسی به سامانه کاتب از سوی سازمان ثبت داده نشده است.
واژگانی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات برای توصیف شاغلان در امور املاک برگزیده شده اند، نه تنها با واقعیات مربوط به معاملات املاک سازگاری ندارد بلکه حتی با مجوزهایی که در حال حاضر بصورت رسمی از سوی مراجع صنفی و دستگاههای دولتی برای این منظور صادر می شود نیز ناهماهنگ است زیرا با نگاهی به درگاه ملی مجوزها، این نتیجه حاصل می شود که در حال حاضر، هیچ پروانه ای تحت عنوان «دلال املاک” یا «مشاور املاک” صادر نمی گردد و فقط چهارمجوز در این درگاه قابل اعطاء می باشند که عبارتند از : پروانه بنگاه معاملات املاک، پروانه سرمایه گذاری زمین و ساختمان، پروانه سرمایه گذاری املاک و مستغلات و نهایتا پروانه خدمات املاک.
نگارنده معتقد است ، وجود ناهماهنگی بین مشاغل ملکی مذکور در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با مقررات جاری و مجوزهای مربوط به مشاغل ملکی، می تواند در آینده ای نه چندان دور برای مسائل صنفی، حقوقی، مالیاتی و انتظامی، تولید مشکل نماید و جا دارد عناوین یادشده با واقعیات و سوابق قانونگذاری در این خصوص، هماهنگ و یکدست شود/کانال مطالعات املاک و اسناد
