گزارش از روند احداث ساختمان جدید کانون وکلای دادگستری گیلان

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی کانون وکلای دادگستری گیلان، کمیته ساختمان این کانون در راستای آماده سازی ساختمان جدید کانون وکلا، گزارشی به هیات مدیره تقدیم کرد که در ذیل می خوانید:

به : ریاست و هیات مدیره کانون وکلای استان گیلان

از : کمیته ساختمان کانون وکلای استان گیلان

موضوع : گزارش اول از روند احداث ساختمان

در راستای تصمیم آن هیئت محترم با بررسی از اسناد ضمن برقراری جلسات متعدد با اعضای سابق هیئت مدیره مرتبط با پروژه و پیمانکار اجرایی ساخت و همچنین مشاوره با مشاور مربوطه مشروحاً اعلام نظر می گردد

الف) تعرفه ملک:

1- محل وقوع ملک در حال احداث واقع در رشت، بلوار شهید چمران، مقابل شرکت واحد اتوبوسرانی.

2- پلاک ثبتی بشماره فرعی 125 واقع در باغشاه سنگ اصلی یک بخش چهار رشت.

3- نام مالک کانون وکلای دادگستری گیلان.

4- مساحت زمین برابر سند 78/339 متر مربع بوده که مساحت 55/9 متر مربع واقع در معابر عمومی که مساحت باقیمانده زمین 23/330 متر مربع می باشد.

ب) مشخصات پروانه ساختمانی مرحله اول :

1- نام وکیل رسمی مالک در اخذ پروانه ساختمانی آقای فرهاد شریفی سوقه بموجب وکالت نامه شماره 133288 مورخ 17/07/96 دفترخانه 260 رشت.

2- مرجع صدور پروانه شهرداری منطقه 3 شهر رشت.

3- دریافت پروانه ساختمانی به شماره 167 مورخ 19/07/96.

4-مجوز ساخت حسب پروانه صادره 3 طبقه روی پارکینگ و مغازه.

5- نوع کاربری تجاری و مسکونی.

6- سطح اشغال در هر طبقه حسب پروانه صادره، 46/218 متر مربع.

7- مساحت تجاری دو باب مغازه حسب پروانه 5/54  متر مربع در همکف.

8- تعداد پارکینگ برابر پروانه 8 واحد ( دو واحد برای مغازه ها و شش واحد برای سه طبقه).

9- اعتبار پروانه ساختمانی اول تا مرحله اتمام فنداسیون.

 

ج) مرحله انعقاد قرارداد :

1- در پرونده ساختمان، قرارداد مربوط به اجرای ساختمان با آقای فرهاد شریفی سوقه به عنوان پیمانکار تنظیم شده است.

2- در پرونده ساختمان مدارکی دلال بر صلاحیت پیمانکاری شخص مذکور مشاهده نشده است.

3- ترتیباتی در خصوص فراخوان پیمانکاری و یا اساساً اقدامات مناقصه مشاهده نشده است.

4- در پرونده ساختمان دو پیشنهاد اجرای پیمان علاوه بر پیمانکار مذکور با دستمزد  13 و 14 درصد اعلام شده است. لازم به ذکر است دستمزد پیمانکار حاضر 10 درصد اعلام شده و در نهایت  به میزان 7 درصد تنظیم  قرارداد شد. اگرچه پیشنهادی از سوی شرکتی با دستمزد 8 درصد موجود بوده ولی به ادعای عدم وقت کافی و افزایش قیمتها مورد بررسی قرار نگرفت.

5-در پرونده ساختمان هیچگونه برآورد هزینه (متره و برآوردی از میزان مصالح مورد نیاز و یا دستمزد اجرای هر بخش از عملیات ساختمان شامل لیست قیمت) موجود نیست و اساساً این کار صورت نگرفته است.

د) اجرای عملیات ساختمان:

1- تاریخ شروع عملیات ساختمان 05/04/97.

2- عملیات اجرای ساختمان خلاف مدلول پروانه صادره انجام شده است.

3- موافقت از سوی مالک و یا هیئت مدیره جهت اجرای بند دوم بصورت مکتوب مشاهده نشد.

ه) نقشه اجرایی، شامل :

1-در همکف دو باب مغازه و یک موقعیت لابی و 5 واحد پارکینگ طراحی شده است.

2- در طبقه اول سالن مدیریت و بایگانی و بوفه و پذیرایی و 4 سرویس بهداشتی.

3- در طبقه دوم، 4 اتاق اداری و 2 اتاق روابط عمومی و سرور و سالن نمازخانه و اتاقهای دادگاه و دادسرای انتظامی و 3 سرویس بهداشتی.

4- طبقه سوم سالن کنفرانس و اتاقهای مدیریت و منشی و اداری و کتابخانه و 5 سرویس بهداشتی.

5- طبقه چهارم با ارتفاع  60/5 متر طول بصورت سالن همایش و پذیرایی، 3 سرویس بهداشتی و همچنین کف سالن همایش بصورت پلکانی طراحی شده است.

و) وضعیت ساختمان احداثی در زمان تهیه گزارش:

1-سطح اشغال اجرا شده در هر طبقه به متراژ 261 متر مربع بانضمام 27 متر مربع راه پله و آسانسور با مجموع 288 متر مربع می باشد.

2-مقدار مساحت خلاف مجوز پروانه در سطح هر طبقه به متراژ 70 متر مربع.

3-میزان خلاف در ارتفاع به تعداد 1 طبقه واقع در طبقه 4 که ارتفاع آن به جهت وجود سالن همایش پلکانی مرتفع تر از سایر طبقات اجرا شده است. ( ارتفاع طبقه چهارم 60/5 متر است)

4-کل ساختمان بصورت اسکلت فلزی و در حد دیوار چینی پیرامونی طبقات و با سربندی فلزی و پوشش آن موجود می باشد.

5-با توجه به مقررات پروانه ساختمانی که پس از انجام فنداسیون مقرر به اخذ پروانه دوم بوده تاکنون در خصوص آن هیچ اقداماتی در پرونده ساختمان مشاهده نشده است.

در ادامه اعضای کمیته در راستای امور محوله به موجب ابلاغ مورخ 22/01/98 در  بررسی موضوعات با ملاحظه پرونده ساختمان و مذاکره با پیمانکار و مشاوره با جناب آقای مهندس رحمتی به عنوان مشاور در امور شهرداری و همچنین تبادل نظر با اعضای هیئت مدیره سابق آقایان محمد علی کریمی پور و کاوه امیر رضوانی به عنوان  متصدی و ناظر احداث ساختمان نتایج بعمل آمده به شرح ذیل اعلام می گردد :

در وضعیت موجود، ساختمان در حال احداث که برابر نقشه اجرایی همانطوری که فوقاً موصوف است با ضوابط و مقررات شهرداری به عنوان کاربری اداری تلقی که مزید بر تخلفات در سطح و ارتفاع می گردد و تاکنون پرونده تخلفاتی جهت رسیدگی به کمسیون ماده 100 شهرداری ارجاع نشده است چنانچه پرونده ساختمان در وضعیت کاربری مسکونی به کمسیون مذکور ارایه شود برابر مقررات به ازای هر 180 متر مربع در طبقه ملزم به رعایت یک پارکینگ بوده که با عنایت به مساحت 261ر متر مربع مستلزم رعایت 2 پارکینگ بوده که در 4 طبقه بانضمام 2 پارکینگ واحد تجاری مجموعاً نیاز به 10 پارکینگ بوده که اینک 9 پارکینگ قابل جانمایی است که  تخلفات در وضعیت کاربری مسکونی اعم از 70 متر مربع اضافه بنا در سطح و یک طبقه مازاد و یک کسری پارکینگ می باشد که حسب رویه معمول رسیدگی در کمسیونهای ماده 100 و در صورت جبران کسری یک پارکینگ تخلفات دیگر مشمول پرداخت جریمه در جهت صدور گواهی عدم خلاف ساختمان متصور خواهد بود. و اما چنانچه با نقشه اجرایی حاضر که به کیفیت کاربری اداری طراحی شده صرف نظر از مقررات مربوطه از جمله مقررات لازم و ضروری، رعایت پارکینگ به ازای هر 50 متر مربع در مجموع به حداقل 22 پارکینگ نیاز بوده که با وجود جایگاه حداکثر 9 پارکینگ امکان جبران کسری پارکینگ در بنا مقدور نیست. با فرض اینکه حسب نظر مشاور محترم با کاربری مسکونی ( پنهان کردن کاربری اداری) در مرحله اول با ارجاع پرونده به کمسیون ماده 100 شهرداری صرفاً تخلفات در سطح و ارتفاع را در صورت موفقیت از حکم تخریب به پرداخت جریمه تقلیل دهیم مع الوصف در زمان صدور پایان کار با توجه به وضعیت موجود اجرا شده که دلالت بر کاربری اداری تلقی می گردد مواجه با ارجاع مجدد پرونده ساختمان به کمسیون مذکور خواهیم بود و در صورت مراجعه مجدد با وصف پیشگفتار، متخلف به کسری حداقل 13 پارکینگ برابر ضوابط کاربری اداری بوده که با فرض موفقیت در کمسیون اول از تخریب به جریمه و پرداخت آن اگرچه احتمال صدور تخریب در کمسیون مرحله دوم را به حداقل برسانیم ولی با اعمال تخفیف سابق نسبت به تخلف در سطح و ارتفاع، این بار نسبت تخلف کاربری اداری با توجه به کسری پارکینگ به طور قطع به یقین اعاده به وضع سابق یعنی از اداری به مسکونی متصور است.

در صورت اعاده به وضع سابق صرف نظر از هزینه تخریب و تبدیل از اداری به مسکونی، مالک 4 واحد مسکونی در 4 طبقه به متراژ حداقل 261 متر مربع در هر طبقه که با موقعیت مکانی آن منطقه و در وضعیت بازاریابی با فرض فروش به این متراژ بالا با حجم هزینه بالای قبلی در نمای ساختمان به تصور شان کانون وکلا فاقد توجیه اقتصادی و مواجه با ضرر غیر قابل جبران در فروش خواهیم بود.

البته شایان ذکر است که طبقه چهارم صرف نظر از فقدان مجوز، ارتفاع آن از سایر طبقات حدود 2 متر طول مرتفع تر بوده که از این حیث در جهت فروش با عنوان مسکونی هم محل تامل خواهد بود.

خلاصه آنکه :

1- ساختمان در حال حاضر در وضعیت اداری و در 4 طبقه قرار دارد که تخلفات آن اعم از سطح و ارتفاع و کاربری اداری میباشد . مضافا به تبع اداری بودن ، 13 عدد کسری پارکینگ نیز دارد . در این وضعیت چنانچه پرونده به کمیسیون ماده 100 برود  احتمال تخریب طبقه چهارم و عدم موافقت تغییر وضعیت ساختمان از مسکونی به اداری زیاد است .

2- چنانچه در آینده در زمان دریافت پروانه پایان کار تغییر وضعیت ساختمان از اداری به مسکونی اعمال گردد بهتر است از همین ابتدا مشخص گردد که پرونده با کاربری مسکونی و به تبع آن با تقلیل دو تخلف کابری اداری و کسری پارکینگ به کمیسیون ماده 100 ارجاع گردد که مانع از تخریب طبقه 4 شود .

 

و اما راهکارهای کمیسیون ساختمان:

1.چنانچه نظر به استفاده از ساختمان با کاربری اداری باشد می‌بایستی برای تأمین کسری پارکینگ در شعاع 150 متری ساختمان نسبت به خرید زمین اقدام شود. سپس پرونده به کمیسیون ارجاع گردد تا بلکه از احتمال صدور حکم به تخریب طبقه چهارم و اعاده به وضعیت ساختمان جلوگیری گردد.

  1. در صورت عدم خرید زمین و عدم تامین پارکینگ و نظر به فروش ساختمان با کاربری مسکونی با توجه به ظرفیت منطقه و موقعیت مکانی مستلزم ایجاد دو واحد مسکونی در هر طبقه در جهت سهولت در فروش خواهیم بود .

3-چنانچه امکان توقف پروژه ساختمان در مدت زمان رسیدگی کمیسیون ماده 100 میباشد ، میتوان پرونده ساختمان را با همین وضعیت تجاری ، اداری به کمیسیون ارجاع داد که در این وضعیت دو حالت متصور است :

الف : اگر به حکم به تخریب صادر گردد میتوان در مراتب تجدیدنظرخواهی تقاضای مهلت جهت خرید زمین و تامین پارکینگ نمود .

ب: چنانچه کمیسیون تجدیدنظرخواهی با عدم پذیرش بند الف اصرار بر تخریب نماید با تمکین به مسکونی ، احتمال جلوگیری از تخریب طبقه 4 زیاد است .

منظور اینکه وضعیت کاربری اداری ساختمان کانون در کمیسیون ارزیابی گردد تا چنانچه احتمال صدور پروانه پایان کار با همین وضعیت را داشته باشد از این موقعیت استفاده شود .

 

صورتجلسه هفدهمین جلسه هيأت‌مديره كانون وكلاي دادگستري گيلان

به تاريخ 20/3/98 هفدهمین جلسه هيأت مديره كانون وكلاي دادگستري گيلان با حضور امضاء‌كنندگان ذيل تشكيل شد. پس از بحث و تبادل نظر در خصوص موارد ذیل اتخاذ تصمیم به عمل آمد:

٧.با حضور اعضای کمیسیون زمین و ساختمان و با بررسی پیشنهادات این کمیته و نظر به آثار و تبعات هر یک از پیشنهادات، هیأت مدیره با پیشنهاد سوم کمیته مذکور اعلام موافقت نمودند. توضیح اینکه پیشنهاد اول مبنی بر طرح موضوع در کمیسیون ماده 100 با کاربری اداری و تلاش بر تهیه زمین جهت تأمین کسری پارکینگ اگرچه از این مزیت برخوردار است که پروژه متوقف نمی‌شود اما احتمال دارد که منتهی به تأمین زمین یا تأمین منابع مالی لازم جهت تأمین زمین مورد نظر گردد. ضمن این‌که خرید زمین در مرکز شهر جهت استفاده صرفا پارکینگ در حالیه غیرمقدور می باشد. پیشنهاد دوم مبنی بر عدم توقف پروژه و ادامه کار بالحاظ کاربری مسکونی اگرچه از این مزیت برخوردار است که پروژه متوقف نمی‌شود، اما تکمیل ساختمان بر اساس پروانه مسکونی موجود صرفا در صورت فروش ساختمان، منطقی به نظر می‌رسد در غیر این صورت در ساختمان مسکونی استفاده اداری رافع مشکلات کانون نبوده و بیم تعرض از سوی شهرداری نیز بعنوان استفاده خارج از کاربری می‌رود. در مورد این پیشنهاد که پروژه متوقف نشود و کار ادامه یابد و با کاربری اداری و بدون تأمین کسری پارکینگ به کمیسیون ماده 100 ارجاع شود نیز بحث شد. نظر به این‌که در فرض عدم پذیرش کاربری اداری توسط کمیسیون ماده 100 (لازم به یادآوری است که حالیه پروانه صادره برای پروژه مسکونی است) بیم اعاده وضع به سابق و از بین رفتن هزینه‌های انجام شده می‌رود، با این پیشنهاد مخالفت شد. بنابر مراتب در جمع‌بندی نهایی این نتیجه حاصل آمد که کار پروژه فعلا متوقف و پرونده ساختمان با کاربری اداری در کمیسیون ماده 100 مطرح شود و تلاش شود که با استفاده از تمام ظرفیت‌ها، آثار و تبعات احتمالی زایل یا کاهش یابد.